Кейс · Sminex
ЖК Лайнер
В проекте с Sminex продали апартаментов на 1+ млрд ₽ как готовый инвестпродукт с управлением.
1+ млрд ₽ продаж
для инвесторов
Апартаменты под управлением Raido.
Если в проекте доступен отдельный апартамент, до покупки нужно проверить операционный периметр, формулу выплаты и права на данные. Ниже - что может взять на себя оператор и какие условия фиксировать в договоре.
Рассчитать доходностьЧастные инвесторы · доход - ежемесячно
Решение для сегмента: Инвесторам
что мешает
Знакомо?
Неясна полная сумма входа
Цена апартамента указана отдельно, а оснащение, запуск, резерв и расходы после покупки остаются за пределами рекламного расчёта.
Операционный периметр не закреплён
Непонятно, кто отвечает за продажи, цену, заселение, уборку, ремонт и работу с гостями.
Выплата не объяснена данными
Итоговая сумма есть, но нет периода, источников загрузки и ADR, состава расходов и формулы вознаграждения оператора.
что входит
Что вы получаете
24/7
доход виден онлайн
P&L
доходы и расходы в одной границе
Договор
формула и ответственность сторон
- Сопоставление фиксированной, переменной и комбинированной выплаты
- Полное операционное управление апартаментом
- Личный кабинет Raido.Insight: доход и загрузка онлайн
- Периметр ответственности и отчётности в договоре
Что входит в управление апартаментом
Собственник передаёт объект в управление и перестаёт заниматься операционной работой. Со стороны оператора это полный цикл: от продажи ночей до обслуживания номера.
Продажи и ценообразование: представленность в каналах бронирования, управление ценой в зависимости от спроса и сезона, работа с прямыми бронированиями. Приём и размещение гостей, уборка и смена белья, техническое обслуживание, контроль качества и работа с отзывами.
Отдельная часть - отчётность собственнику. Вы видите загрузку, среднюю цену и структуру расходов по объекту, а не только итоговую сумму выплаты.
- Подключение и ведение каналов бронирования
- Управление ценой по спросу и сезону
- Приём гостей, уборка, обслуживание номера
- Контроль качества и работа с отзывами
- Отчётность собственнику онлайн
Три модели выплаты и распределение риска
Модели отличаются тем, как между собственником и стороной по договору распределяется риск загрузки. Название программы само по себе не объясняет обязательство.
При фиксированной выплате проверьте сумму, срок, ответственную сторону и источник исполнения. В переменной модели - состав выручки, расходов и вознаграждения. В комбинированной - границы обеих частей и порядок пересчёта.
Конкретные условия обсуждаются по объекту и фиксируются в договоре. Эти три модели - рамка для сравнения, а не публичная оферта или гарантия дохода.
Что проверить до сделки
Мы работаем как действующий оператор и считаем правильным, чтобы инвестор проверял нас по тем же критериям, что и любого другого участника рынка.
Смотрите на количество работающих объектов и срок их работы, а не на заявленные планы. Спрашивайте, что именно будет в отчётности и как часто. Уточняйте, что происходит после окончания срока программы и кто оплачивает обновление обстановки в номере.
И главное: любые проценты доходности, названные до расчёта по конкретному объекту, - это маркетинг, а не прогноз.
частые вопросы
Об услуге
Какая доходность у апартамента под управлением?
Она зависит от локации, формата объекта, цены входа и выбранной программы, поэтому универсальной цифры не существует. Предварительный ориентир можно получить в калькуляторе, точный расчёт делается по конкретному объекту. Прогноз не является гарантией дохода.
Нужно ли мне участвовать в управлении?
Нет. Операционной деятельностью занимается оператор: продажи, заселение, уборка, сервис, обслуживание. От собственника не требуется участия в текущей работе объекта.
Могу ли я сам жить в своём апартаменте?
Условия проживания собственника оговариваются в договоре. Важно понимать: каждая ночь личного проживания - это ночь, не проданная гостю, и она уменьшает доход по объекту.
Что происходит после окончания программы доходности?
Условия следующего периода определяет только договор конкретного объекта. До подписания зафиксируйте дату окончания, формулу после неё, право отказаться, состояние апартамента и расходы на обновление оснащения.
Как я вижу, что происходит с объектом?
Через отчётность: загрузка, средняя цена, структура расходов и доход по вашему объекту. Мы показываем данные онлайн, а не раз в квартал одной суммой - собственник видит то же, что видим мы.
Источники и нормативная база
- →ФЗ-132 "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"- Правовая основа гостиничной деятельности
- →Росстат: деятельность гостиниц и предприятий общественного питания- Статистика загрузки, ADR, номерного фонда
- →Жилищный кодекс РФ, статья 16 (статус апартаментов)- Правовой статус жилых и нежилых помещений
Ограничения
- Инвестиционные расчёты являются сценарными и не гарантируют доходность. Прошлые результаты не определяют будущие.
- Правовой статус апартаментов и налогообложение могут измениться. Актуальный статус необходимо проверять на дату сделки.
- Доходность зависит от локации, формата, качества управления и рыночной конъюнктуры.
разобраться глубже
Полезные статьи
оставить заявку
Рассчитать доходность
Менеджер свяжется в течение рабочего дня. Первый разговор с одним из основателей - бесплатно.
Если форма неудобна