Обзор
Инвестиции, минимальный DSCR, IRR и ключевые выходы
ступень 1 · деньги банка
Финансовая модель гостиницы и пакет документов для банка.
По сути это разработка бизнес-плана гостиницы, доведённая до банковского стандарта: связываем рыночные допущения, операционную экономику, инвестиции и долг в проверяемую модель. Готовим сценарии и материалы под требования выбранного банка - без обещания одобрения кредита.
Решение для сегмента: Девелоперам
что мешает
Знакомо?
Допущения нельзя проверить
Загрузка, ADR и расходы выглядят как желаемый прогноз, если не связаны с рынком, концепцией и операционной моделью.
Модель не отвечает на стресс-сценарий
Базовый план не показывает, что произойдёт с денежным потоком и обслуживанием долга при снижении загрузки или цены.
Документы противоречат друг другу
CAPEX, сроки, номерной фонд, договор с оператором и финансовая модель должны описывать один и тот же проект.
что входит
Что вы получаете
4-6 недель
подготовка пакета
3 сценария
база и стресс-тесты
10 лет
горизонт Excel-шаблона
- Операционная финансовая модель по требованиям банка
- Гарантийное письмо оператора и предварительный договор управления
- Пакет документов для кредитного комитета
- Участие в переговорах с банком
Открытый сценарный тест
Проверьте экономику гостиницы в трёх сценариях
Калькулятор использует только ваши вводные. Он показывает, как загрузка и ADR меняют выручку, операционный остаток, точку безубыточности и DSCR, если вы укажете обслуживание долга. Это предварительный стресс-тест, а не банковская финансовая модель и не решение о финансировании.
Доходные драйверы
Фиксированные расходы и долг
Шаг стресс-теста
Негативный сценарий уменьшает базовые значения на указанный шаг, позитивный - увеличивает. Шаг можно заменить требованиями вашего банка.
Результат
Не одно число, а диапазон последствий
Заполните известные вводные. Пустые процентные поля считаются нулём; это не означает, что таких расходов в проекте нет.
- 01Сравним выручку и RevPAR
- 02Покажем операционный остаток
- 03Посчитаем точку безубыточности
- 04Добавим DSCR, если указан долг
Что есть в Excel-шаблоне
Не пустая таблица, а связанная модель с проверками
Допущения
Синие редактируемые ячейки и комментарий к каждому вводу
Модель
10 лет: номерной фонд, выручка, расходы, CFADS и доходность
Долг
Выдача, проценты, погашение тела и остаток задолженности
Проверки
Сходимость выручки, долг, знаки денежных потоков и DSCR
Источники
Реестр иллюстративных вводных и данных, которые нужно заменить
В шаблоне используются иллюстративные вводные. Синие ячейки нужно заменить данными конкретного проекта, рыночным исследованием, сметой и условиями финансирования.
Пакет для банка
Что добавляется к предварительному Excel-шаблону
Исходные данные
Право на площадку, стадия проекта, номерной фонд, CAPEX, график строительства и структура собственных средств.
Рынок и операционная модель
Обоснование спроса, ADR, загрузки, сезонности, каналов продаж, дополнительных доходов, штата и расходов.
Финансы и стресс-тесты
Связанные P&L, cash flow и долг; базовый, негативный и позитивный сценарии; чувствительность и контроль формул.
Материалы для рассмотрения
Резюме проекта, подтверждающие документы, вопросы кредитного аналитика и версия модели под требования выбранного банка.
Состав, метрики, ковенанты и применимость программ поддержки уточняются под требования конкретного банка и актуальные правила на дату подачи. Подготовленный пакет повышает проверяемость проекта, но не гарантирует одобрение кредита.
проверка полноты ТЭО
На чём держится вывод по проекту
Для каждого блока выберите статус. Подтверждено - есть источник или расчёт. Допущение - значение задано и будет проверено. Пробел - без данных вывод пока ненадёжен.
Оценено блоков: 0 из 7
- 01
Объект, права и ограничения
Площадь, участок, назначение, ограничения и исходная стадия подтверждены актуальными документами.
- 02
Рынок и источники спроса
Конкурентная выборка сопоставима, период данных указан, источники спроса и сезонность отделены от разовых событий.
- 03
Формат, функции и номерной фонд
Концепция связана со спросом и планировкой; категории номеров и непродаваемые площади не противоречат друг другу.
- 04
CAPEX, график и ввод в эксплуатацию
Затраты разложены по этапам и источникам, резерв назначен отдельно, а график включает проектирование, работы и запуск.
- 05
Операционная модель отеля
Загрузка, ADR, каналы, штат, переменные и постоянные расходы рассчитаны по одной логике и с периодом выхода на режим.
- 06
Финансирование и денежный поток
Источники денег, транши, проценты, погашение и собственные вложения согласованы с графиком проекта и операционным потоком.
- 07
Сценарии, чувствительность и решение
Базовый и стрессовый сценарии показывают, что меняет Go/No-Go, а вывод содержит условия пересмотра проекта.
Заполните статус каждого блока
Результат появится после оценки всех семи контуров. Финансовые значения и документы вводить не нужно.
Кейс · ГК Основа
ЖК Мираполис
По проекту с ГК Основа финмодель легла в основу продаж: 600+ млн ₽ за 7 месяцев.
600+ млн ₽ продаж за 7 мес
Почему одной таблицы с прогнозом недостаточно
Банк финансирует не идею, а возвратность. Его вопрос звучит так: хватит ли денежного потока проекта на обслуживание долга и что будет, если реальность окажется хуже плана.
Проверяется прежде всего логика прогноза загрузки и цены: чем он подтверждён, сопоставим ли с реально работающими объектами в этой локации и согласован ли с продуктом отеля.
Отдельный вопрос - кто будет управлять объектом после открытия. Построить отель и управлять отелем - разные компетенции. Проект без ответа на этот вопрос выглядит для банка рискованнее.
Что входит в пакет
Пакет собирается под методологию конкретного банка, но ядро одинаковое.
Операционная финансовая модель со сценариями и стресс-тестами, обоснование прогноза загрузки и цены, структура доходов и расходов, показатели обслуживания долга. Гарантийное письмо оператора и предварительный договор управления - подтверждение, что у объекта есть профессиональный управляющий.
Плюс материалы для кредитного комитета и наше участие в переговорах: на вопросы про операционную часть отвечает оператор, а не девелопер.
- Финансовая модель по требованиям банка
- Обоснование прогноза загрузки и цены
- Сценарный анализ и стресс-тесты
- Гарантийное письмо оператора
- Предварительный договор управления
- Материалы для кредитного комитета
- Участие в переговорах с банком
Гарантийное письмо оператора - что это даёт
Это документ, которым действующий оператор подтверждает готовность взять объект в управление на оговорённых условиях после ввода в эксплуатацию.
Для банка это один из способов проверить операционную готовность проекта: прогноз в модели получает связь с командой, которая должна отвечать за запуск и управление. Нужен ли такой документ и в какой форме, определяет конкретный кредитор.
Такой документ выдаётся не автоматически: оператор подписывает его только после того, как сам убедился в жизнеспособности проекта. Поэтому работа обычно начинается с оценки проекта.
Практические материалы
Рабочие файлы без заявки
Скачайте редактируемый шаблон и проверьте свой проект до разговора с оператором. Контактные данные не требуются.
XLSX · 6 листов · без формы
Финансовая модель гостиницы на 10 лет
Связанный Excel-шаблон с допущениями, операционной моделью, долгом, CFADS, DSCR, NPV, IRR и контрольными проверками. Исходные цифры иллюстративные и требуют замены.
- Выручка по номерному фонду, загрузке и ADR
- Операционные расходы и вознаграждение оператора
- График долга, CFADS и DSCR
- NPV, IRR, источники и проверки модели
Скачать XLSX
Скачивание начинается сразу
DOCX · 8 страниц · без формы
Шаблон бизнес-плана гостиницы для банка
Редактируемая структура банковского пакета: от паспорта проекта и источника погашения до CAPEX, DSCR, ковенантов и реестра рисков.
- 13 разделов с полями и контрольными проверками
- Сценарии Base и Downside, долг и обеспечение
- Чек-лист приложений и финальной сверки
- Не заменяет требования конкретного банка
Скачать DOCX
Скачивание начинается сразу
частые вопросы
Об услуге
Чем гарантийное письмо отличается от договора управления?
Гарантийное письмо фиксирует намерение оператора при оговорённых условиях, а договор управления подробно определяет услуги, полномочия, вознаграждение, контроль и ответственность. Требуемый комплект и юридическую форму нужно сверять с конкретным банком.
Вы работаете с конкретными банками?
Мы собираем пакет под требования выбранного банка: состав сценариев, формы расчётов, ковенанты и подтверждающие документы могут отличаться. Участвуем в обсуждении и отвечаем на вопросы по операционной части проекта.
Что, если банк откажет?
Решение банка зависит не только от модели. Если получены замечания, мы разбираем вопросы к операционным допущениям, структуре расходов и сценариям обслуживания долга и определяем, какие части проекта можно обоснованно доработать.
Можно ли получить письмо оператора без финансовой модели?
Форма подтверждения зависит от стадии проекта и требований банка. Raido рассматривает письмо или предварительные условия только после проверки жизнеспособности проекта, поэтому сначала нужны исходные данные и финансовая модель.
Сколько занимает подготовка пакета?
Обычно несколько недель: требуется собрать исходные данные, построить и согласовать модель, подготовить документы оператора. Точный срок зависит от готовности исходных данных по объекту.
Источники и нормативная база
- →ФЗ-132 "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"- Правовая основа гостиничной деятельности
- →Росстат: деятельность гостиниц и предприятий общественного питания- Статистика загрузки, ADR, номерного фонда
- →Указание Банка России о порядке формирования кредитных досье- Требования банков к заёмщикам и проектному финансированию
Ограничения
- Требования к пакету документов различаются по банкам; состав и формат материалов уточняются под конкретного кредитора.
- Подготовка пакета не гарантирует одобрение кредита: решение принимает банк на основе собственной оценки рисков.
- Финансовая модель строится сценарно на основе допущений; фактические показатели загрузки, цены и расходов могут отличаться от прогнозных.
оставить заявку
Бесплатная оценка проекта
Менеджер свяжется в течение рабочего дня. Первый разговор с одним из основателей - бесплатно.
Если форма неудобна