Перейти к содержанию
Raido Capital

предынвестиционная проверка

Оценка гостиничного проекта за 14 дней.

Оценка гостиничного проекта - предынвестиционная проверка четырёх контуров: правового, технического, рыночного и экономического. Результат - решение GO, доработать или NO-GO с источниками, допущениями и конкретным следующим шагом.

Бесплатная оценка проектаДевелоперы, владельцы земли и помещений · около 14 дней

Решение для сегмента: Девелоперам

Оценка гостиничного проекта за 14 дней

что мешает

Знакомо?

Непонятно, отель ли это вообще

Объект или участок есть, а формат не выбран. Боитесь вложиться в проект, который не сработает.

Финмодель за миллион - рано

Полное ТЭО имеет смысл, только когда уже ясно: потенциал есть. Иначе деньги и месяцы - впустую.

Нет внутренней экспертизы

Оценить локацию, спрос и конкурентов по гостиничным меркам некому. Нужен взгляд оператора.

что входит

Что вы получаете

4 контура

права, техника, рынок, экономика

3 решения

GO, доработать или NO-GO

14 дней

ориентир для предварительной проверки

  • Анализ локации и конкурентной среды
  • Прогноз загрузки и цены номера по сценариям
  • Рекомендация формата: отель, апарт-отель или смешанный
  • Финмодель с точкой безубыточности
  • Юридическая проверка объекта и участка
  • Помощь в подборе объекта и сопровождение сделки
Открытый пример результата

Как выглядит решение Go / No-Go

Заключение не заканчивается одной меткой. Оно показывает источники, подтверждённые факты, допущения, блокеры и следующий шаг. Переключите исход, чтобы увидеть три допустимых результата проверки.

Это демонстрация структуры, а не оценка конкретного объекта. Реальный вывод зависит от документов, даты наблюдения и согласованных порогов.

Решение: GO

Есть основания переходить к концепции и детальной модели

Критических ограничений на текущем уровне проверки не найдено, а консервативный сценарий сохраняет жизнеспособность. Это разрешение на следующий этап, а не гарантия будущей доходности.

Четыре контура проверки

  1. 01
    Юридическая допустимость

    Можно ли использовать участок или здание под гостиничную функцию?

    Источники
    ЕГРН, ВРИ, ГПЗУ, назначение помещений, ограничения и правоустанавливающие документы.
    В заключении
    Перечень подтверждённых ограничений и вопросов, которые требуют заключения профильного специалиста.
  2. 02
    Техническая реализуемость

    Поместится ли рабочий гостиничный продукт без критических переделок?

    Источники
    Планы, площади, этажность, конструктив, инженерные мощности, доступы и требования безопасности.
    В заключении
    Предварительный номерной фонд, ограничения планировки и список необходимых обследований.
  3. 03
    Рынок и формат

    Кто будет гостем и есть ли место для выбранного формата?

    Источники
    Источники спроса, транспорт, действующие конкуренты, номерной фонд, цены и сезонность.
    В заключении
    Рекомендуемый формат, аудитория, конкурентная позиция и диапазон сценарных показателей.
  4. 04
    Экономика

    Сходится ли проект при видимых, а не желаемых допущениях?

    Источники
    Номерной фонд, ADR, загрузка, CAPEX, OPEX, налоги, оборотные средства и период выхода.
    В заключении
    Сценарная модель, точка безубыточности, чувствительность и условия, при которых решение меняется.

Подтверждено

  • Гостиничная функция допустима по доступным документам
  • Предварительный номерной фонд достижим
  • Спрос объясняется конкретными генераторами
  • Консервативный сценарий проходит заданный порог

Остаётся допущением

  • Техническое обследование ещё не заменено проектированием
  • Прогноз спроса зависит от даты запуска и будущей конкуренции

Следующие действия

  • Зафиксировать формат и техническое задание
  • Разработать концепцию и детальную финансовую модель
  • Подготовить пакет под банк или инвестиционное решение
Перейти к концепции

Что именно проверяется за 14 дней

Оценка проекта - это не презентация с общими словами о перспективности локации. Это проверка четырёх вещей, каждая из которых способна закрыть проект.

Первая - юридическая допустимость: разрешает ли вид разрешённого использования участка и назначение здания размещать здесь средство размещения. Вторая - техническая реализуемость: выдержит ли объект нарезку на номера и потянет ли инженерия гостиничную нагрузку.

Третья - спрос: кто и зачем сюда приезжает, какие объекты уже работают, по каким ценам продаются, есть ли незанятая ниша. Четвёртая - экономика: сходится ли модель при реалистичных, а не желаемых показателях загрузки и цены.

  • Юридическая допустимость: ВРИ, назначение, ограничения
  • Техническая реализуемость и предварительный номерной фонд
  • Источники спроса и конкурентное окружение
  • Прогноз загрузки и цены по сценариям
  • Финансовая модель с точкой безубыточности

Почему 14 дней, а не три месяца

Полное технико-экономическое обоснование имеет смысл делать тогда, когда уже понятно: потенциал есть. Если проект не проходит по одному из базовых критериев, детальная проработка - это выброшенные месяцы и деньги.

Поэтому мы разделили задачу на два шага. Сначала быстрый ответ на вопрос, стоит ли вообще этим заниматься. Затем, если ответ положительный, глубокая проработка под конкретную задачу: банк, инвестор, проектирование.

Такой порядок экономит собственнику и время, и бюджет: отказ на первом шаге стоит несравнимо дешевле, чем отказ после проектирования.

Какие источники и данные используются

Заключение разделяет документы собственника, официальные сведения, наблюдения по рынку и расчётные допущения. У каждого вывода должен быть источник и дата: иначе через месяц невозможно понять, почему решение было принято.

По объекту нужны адрес или кадастровый номер, планы, площадь, этажность, назначение и доступные технические условия. По рынку фиксируются источники спроса, действующие конкуренты, номерной фонд, цены и сезонность на дату анализа.

Экономический блок строится сценарно. Загрузка, ADR, CAPEX, OPEX, налоги, оборотные средства и период выхода не маскируются одной итоговой цифрой: собственник видит, какое допущение меняет решение.

  • Документы объекта и официальные реестры
  • Планы, площади, инженерные вводные и ограничения
  • Конкуренты, источники спроса, цены и сезонность
  • Операционные ориентиры и сценарные допущения
  • Дата наблюдения и ограничение каждого источника

Три возможных решения, а не формальное да или нет

GO означает, что критических ограничений на текущем уровне проверки не найдено и проект можно переводить в концепцию и детальную модель. Это разрешение продолжать, а не гарантия доходности.

Доработать означает, что потенциал есть, но текущая конфигурация не проходит: нужно изменить формат, номерной фонд, бюджет или этапность и повторить проверку по заранее заданному условию.

NO-GO означает, что найден блокер, который нельзя разумно снять в проверенной конфигурации. В этом случае ценность работы - остановить дальнейшие расходы и сохранить критерии для следующего объекта.

Что вы получаете на выходе

Документ с обоснованным выводом и цифрами, на которые можно опереться в решении. Не рекламная презентация, а рабочий материал: допущения видны, логика расчёта прослеживается, сценарии сравнимы.

Если ответ отрицательный, вы получаете объяснение, что именно не сходится, и есть ли конфигурация, при которой проект работает: другой формат, другая этапность, другой объём вложений.

Прогнозные показатели не гарантируют результат: фактические цифры зависят от рынка, локации и качества управления.

частые вопросы

Об услуге

Чем оценка проекта отличается от ТЭО?

Оценка проекта отвечает на вопрос, стоит ли вообще браться, и делается быстро. ТЭО - развёрнутый документ для банка или инвестора, который готовится, когда решение о продолжении уже принято. Делать ТЭО до оценки проекта - значит рисковать месяцами работы впустую.

Это оценка рыночной стоимости гостиницы?

Нет. Мы проводим предынвестиционную проверку гостиничного проекта и его реализуемости. Отчёт об оценке рыночной стоимости для сделки, суда, залога или бухгалтерского учёта готовит лицензированный оценщик по отдельному заданию.

Может ли результат быть не GO и не NO-GO?

Да. Частый результат - доработать: локация и спрос подходят, но не сходится текущий номерной фонд, бюджет, формат или этапность. В заключении фиксируется, что именно нужно изменить и при каком условии проект проверяется повторно.

Нужно ли приезжать на объект?

На этапе оценки чаще всего нет: значительная часть выводов делается по документам, планировкам и открытым данным. Выезд и детальное обследование нужны на следующих этапах, когда принято решение продолжать.

Что нужно от меня для начала?

Адрес или кадастровый номер, базовые параметры объекта - площадь, этажность, назначение - и правоустанавливающие документы, если они есть. Для участка полезны градостроительный план и технические условия.

А если объект окажется непригодным?

Это тоже результат, и он стоит дешевле, чем узнать то же самое после вложений в проектирование. В заключении будет указано, какое именно ограничение закрывает проект и есть ли конфигурация, при которой он работает.

Вы помогаете подобрать объект, если своего нет?

Да. Мы помогаем с подбором объекта под гостиничную функцию и сопровождаем сделку - оцениваем варианты по тем же критериям, что и собственные проекты.

Источники и нормативная база

Ограничения

  • Оценка проекта носит сценарный характер и фиксирует решение GO, доработать или NO-GO на основании доступных данных; она не является гарантией доходности или одобрения проекта банком.
  • Качество выводов зависит от полноты и достоверности предоставленных данных по объекту; при существенных пробелах часть заключений строится на допущениях с указанием ограничения.
  • Рыночные условия, конкуренция и регуляторная среда меняются; заключение актуально на дату выпуска и требует пересмотра при изменении ключевых параметров.

следующие шаги

Связанные услуги

ступень 2 · до стройки

Концепция и проектирование отеля: от экономики к рабочему ТЗ

ступень 1 · деньги банка

Финансовая модель гостиницы и пакет документов для банка

ступень 3 · на стройке

Строительный надзор отеля от лица собственника

следующий этап

Бизнес-план базы отдыха с расчётами

разобраться глубже

Полезные статьи

Девелоперам · 8 мин

Что банк хочет видеть в финмодели отеля под проектное финансирование

Землевладельцам · 7 мин

ВРИ 4.7 и 5.2.1: можно ли построить отель на вашем участке

Всем · 9 мин

Окупаемость отеля в 2026 году: как считать на примере подхода Raido

Девелоперам · 14 мин

Сколько стоит построить отель: собираем полный бюджет проекта

Землевладельцам · 16 мин

ОКН под отель: как проверить проект до инвестиций

оставить заявку

Бесплатная оценка проекта

Менеджер свяжется в течение рабочего дня. Первый разговор с одним из основателей - бесплатно.

Если форма неудобна

+7 (980) 900-70-16TelegramWhatsApp

Заявка

Заполните 2 поля - остальное по желанию

Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных. Мы не передаём данные третьим лицам.

ПозвонитьTelegramОбсудить проект